Эксперты оценили влияние паузы ЦБ на рынок новостроек
Банк России не стал менять ключевую ставку, от которой зависит стоимость рыночной ипотеки для заемщиков и проектного финансирования для застройщиков, оставив ее на уровне 14% годовых. И хотя решение регулятора было ожидаемым, оно усилит ряд трендов на рынке жилья, полагают эксперты.
На заседании совета директоров, состоявшемся в минувшую пятницу, Центробанк впервые с июня прошлого года сделал паузу в цикле снижения ключевой ставки, сохранив ее на уровне 14%. Отметим, что ни в релизе ЦБ, ни на пресс-конференции его председателя не прозвучало прямых упоминаний о второй волне топливного кризиса в ряде регионов РФ, который существенно разогнал цены на АЗС. Однако глава Банка России признала, что проинфляционные риски выросли.
– Сохранение ключевой ставки на уровне 14% было ожидаемым решением, – сообщил «МК» генеральный директор Optima Development Давид Худоян. – На фоне сохраняющихся инфляционных рисков причин для существенного изменения параметров денежно-кредитной политики (ДКП) сейчас действительно немного. Поэтому сам факт паузы не стоит рассматривать как негативный сигнал для рынка жилья.
Однако пауза в смягчении ДКП, скорее всего, окажет неблагоприятное воздействие на самые доступные сегменты рынка новостроек: эконом- и комфорт-классы. Для массового сегмента, по мнению девелопера, стоимость кредитования по-прежнему остается одним из ключевых ограничителей спроса: при нынешних рыночных ипотечных ставках доступность покупки для заемщика остается низкой. «Поэтому сохранение «ключа» само по себе вряд ли приведет к заметному росту продаж. Для девелоперов сохраняется высокая стоимость проектного финансирования, что ограничивает возможности существенного снижения цен», – добавил Худоян.
С этими выводами согласны и другие эксперты. По оценке директора компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, в ряде регионов из-за высокой ключевой ставки чистая прибыль застройщиков снижается, а долговая нагрузка растет. Поэтому ради экономии им придется сокращать инвестиции в новые проекты.
Но для потенциальных покупателей бюджетных квартир есть позитивные новости от паузы ЦБ: высокая ключевая ставка, сдерживающая оживление национального рынка жилья, не позволяет сильно расти ценам на массовые новостройки.
А вот премиальный и элитный сегменты рынка новостроек вряд ли почувствуют последствия от решения ЦБ, считают эксперты. Стоимость кредитования здесь также влияет на решение покупателя, однако не является определяющим фактором. Такая аудитория в меньшей степени зависит от ипотеки, а решение о покупке чаще связано с качеством самого продукта, локацией, архитектурой, приватностью, инфраструктурой и перспективой сохранения стоимости актива.
«Сохранение ключевой ставки на текущем уровне вряд ли приведет к заметному оживлению рынка новостроек», – полагает руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. По его мнению, гораздо важнее сам тренд на постепенное смягчение денежно-кредитных условий. Последовательное снижение ставки формирует у покупателей ожидание дальнейшего удешевления ипотеки. Это постепенно снижает психологический барьер для принятия решения о покупке. «Если тренд продолжится, его влияние на спрос будет становиться заметнее. Более ощутимого роста покупательской активности можно ожидать при снижении ставок по рыночной ипотеке ниже 12% годовых», – подчеркнул Бутин.
Напомним, что на начало сентября, средневзвешенные ипотечные ставки в ТОП-20 банков на первичном рынке, по данным аналитиков «Дом.РФ», составляли 18,73% годовых.
Если на двух заседаниях ЦБ по ставке, запланированных на 23 октября и 18 декабря, регулятор продолжит курс на смягчение ДКП, рынок новостроек получит дополнительный импульс на оживления спроса, уверены опрошенные «МК» эксперты.